一组组数据，说明楼市依然处于筑底阶段。

据从广州中原研究发展部数据可见，今年7月，广州一二手住宅网签套数，分别环比下降9%、4.04%。不过，这一数据实现年内第三个月网签突破万套，处于2021年5月以来的较高水平。

可以看出，在政策优化发力的背景下，广州等热点城市保持了一定的政策效果。尤其是“以旧换新”政策与其他政策正在形成合力，进一步撬动住房需求。“多方联动帮卖”模式在各地迅速铺开，部分房企也积极创新“以旧换新”政策，以真金白银来吸引购房者关注，促进成交。

数据

7月二手成交突破万套

随着5·28新政利好边际效应逐步减弱，叠加传统成交淡季，广州楼市成交氛围有所回落。从广州中原研究发展部数据可见，今年7月，广州一手住宅网签5978套，环比下降9%；二手住宅网签10034套，环比下降4.04%，为年内第三个月网签突破万套，依然处于2021年5月以来的较高水平。

截至今年7月，广州一手住宅库存1147.29万平方米，库存消化周期为21.5个月，环比今年6月（23.3个月）有所下降，但同比去年7月（16个月）仍然显高。当中，越秀、天河、番禺、南沙、从化、增城都属库存消化“困难户”，库存消化周期均超20个月。

在利好政策持续发酵下，广州房地产市场逐渐恢复。那么1-7月广州各大品牌房企及项目市场表现如何？2024年1-7月广州房企销售金额流量榜单TOP20房企总销售额为1321.2亿元，越秀地产凭借琶洲南TOD、越秀·天河·和樾府、越秀·观樾、越秀珠实城发·江湾和樾、越秀·大学·星汇锦城等多个项目的热销，占据流量销售额榜首位置，流量销售额为283.2亿元，权益销售额为180.8，位居权益销售额榜单第二。

保利发展凭借保利天瑞、保利琶洲四季、保利天汇等多个项目热销，夺得广州1-7月房企权益销售金额榜单冠军，权益销售额为217.0亿元，并以270.4亿元的流量金额位居流量金额榜第二。此外，中海地产凭借104.6亿元位居流量金额榜第三，广州地铁地产以94.8亿元位居权益金额榜第三。

市场

“以旧换新”打通链条

为了打通一二手商品住房市场的循环，自5月22日广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布住房“以旧换新”活动倡议，吸引了越来越多商品住房项目加入其中。

记者在采访中获悉，保利、万科等专门成立了“以旧换新”置换团队，由专人负责该类客群，对接中介机构。比如广州万溪，在旗下任一一手项目签署认购协议后，万溪将组建专业团队，了解旧房屋的情况,从而进行洽谈旧房出售。同时联系银行资源，帮助旧房更快放款。此外，在约定时间，专业团队会到旧房进行实地勘察，了解小区周边情况，并补充旧房子的价值点，帮客户联系至少3家中介，全面推广卖房。最后，专业团队会结合旧房以及周边情况进行初步评估，拟定一份专属的卖房方案。

保利爱家专业置换团队+贝壳提供六重买房服务，将放盘时间从原本的145天压缩至45天。专业团队不仅会根据房源“量身定制”卖房计划，更提供大力度宣传和更聚焦的线下推广，包括专人上门拍摄VR视频、增加带看机会等，提高房源曝光度。

从实际操作来看，各房企在住房“以旧换新”服务上的大体操作一致，都是客户在交付定金后，便可启动销售旧房的服务，通常分为三个月、六个月等期限。在此期间，将为客户锁定意向新房，待旧房售出后同步销售新房。

营销

房企真金白银差异化“吸客”

伴随政策的逐步完善，房企逐步走出差异化“吸客”之路。

比如新城市，近日出台了“补贴新城市集团开发项目业主出售原一手住宅的1%中介费”的政策，而且是做出新盘五年内保值保价承诺。如果未来5年内业主购买的新城市领院房价下跌，那么开发商将按照出售时的价格回收这批房子。

比如旗下项目新城市领院，推出置业五重礼活动，总让利超过亿元。该五重置业优惠包括，新城市集团开发项目的业主出售原一手住宅以换购“看云台”，可获补贴1%中介费；备案价最低8折可购置新城市领院新品，最低售价“6万字头”；推出5年保值服务，其间企业可原价回收“看云台”单位；“买一送二”，购房即配送一个产权车位和一间独立专享储物房等。

为了销售，企业真可谓拿出了“真金白银”。还有广东保利，携手广州贝壳开展战略层面的合作，推出多项客户置换让利补贴措施，将范围扩大到广东保利30余个项目，参与广东保利“以旧换新”活动可获得10万-30万购买新房补贴，超500套房源参与补贴。据了解，整个6月，保利置换团队卖出旧房68套，促进新房成交185套。

星河地产对“以旧换新”也给予极大奖励。比如星河东悦湾联合贝壳启动换房计划，推出四大以旧换新权益：卖旧房所需支付的中介佣金，由星河补贴，最高补贴该旧房成交总价的1.5%。在假设需要卖两套房才能置换新房的情况下，仅补贴其中一套旧房且成交总价上限为300万元；为助力客户加快出售旧房，增加曝光度，帮助客户开通贝壳“好赞好房”功能，星河补贴旧房成交总价的0.5%，成交总价上限亦为300万元；成功报名参加“以旧换新”的换房人，在新房锁定45天内旧房未能成功出售的，可无理由退房等。

还有广州万溪，打出了“额外优惠帮你租房到收楼”的口号。据介绍，在客户给首付的时候，项目也会给予额外优惠福利，而当卖掉旧房之后，在交楼前的过渡期，项目还会为客户提供租房补贴直至收楼。“确实很吸引我，因为我的旧房挂了5个月没有卖出去，但我也确实不想贱卖”，有一位潜在购房者表示。

专家说法

“这些措施对一手销售会有一些帮助”

克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓表示，目前广州二手房挂牌量超过14.9万套，居于历史高位，从克而瑞对广州卖房业主的样本调研来看，48%的业主卖房动因是置换，也就是说有近半的业主卖房之后都有再次买房的打算，但是目前二手房市场卖房难的痛点也很突出，平均一套房的成交周期都达到了5-6个月，还不包括大量挂牌而无人问津的房源。因此，在这种情况下，大房企联合二手房中介平台，为置换客户提供卖房便利乃至真金白银的佣金补贴和租金补贴，对于这一类型的客户都有很大吸引力。

“针对当下换房客户的痛点，发展商纷纷推出一些‘以旧换新’政策，以达到促进其楼盘成交的目的。虽然不同的发展商，推出的政策各有差异”，合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为。

她进一步强调，“但是基本围绕：给购买新房的客户提供一定的缓冲期；给购买新房的客户提供补贴优惠；许诺一定时间内‘买贵可退’。总的来说，这些措施对一手销售会有一些帮助，市场上也证明了有不少成功的案例。但受制于当前需求端比较低迷，‘以旧换新’措施从整体效果来看，还未能起到明显的推动作用。”

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