中泰晟华运营的4号楼。 于丽丽/摄

北京市西城区长椿街西里7号院内4号楼正在对外长租。“二房东”中泰晟华（北京）科技有限公司（简称“中泰晟华”）销售向《华夏时报》记者介绍，“租客投32万元长租一间房，每年能净赚4.5万元，10年就净赚45万元！”

记者在2022年12月中旬至2023年1月7日间，对此事进行了调查了解。

记者了解到，其“获得收益”的具体方法是，投资者租房后不居住，返租给“二房东”，由其对外出租或做民宿。

2022年11月，中泰晟华成立了悉丁（北京）酒店管理有限公司（下称“悉丁酒店公司”），这是目前中泰晟华唯一投资的公司。值得注意的是，悉丁酒店公司的另一名股东——中泰汇宇实业发展有限公司（下称“中泰汇宇”）不仅已被列为失信人，还因多起租赁合同纠纷被强制执行，但该司名下无论车房还是存款，无任何可执行资产。中泰晟华与中泰汇宇均由中泰晟华集团有限公司（下称“中泰集团”）持股。

1月7日，知名律师彭艳军对记者表示，根据我国《刑法》相关规定，若以“租后返租”为手段，实质是变相吸收不特定公众存款，涉嫌非法吸收公众存款罪；若以“租后返租”为名，实质是骗取当事人财物的，则涉嫌构成诈骗罪。

32万元投资每年“净赚4.5万元”

32万元放在股市可能亏损，存在银行每年利息不超1万元。但现在有这样一种“模式”，投资者用32万元长租一间房，每年就能净赚4.5万元！近日，《华夏时报》记者了解到，有一种所谓“租后返租”的商业模式，听起来十分诱人。

中泰晟华运营的“租后返租”房源，地理位置十分优越，位居北京市二环里，就在西城区长椿街地铁D1口附近。工作人员发送的导航显示为“北京市西城区长椿街西里7号”。记者去年底前往实地调查看到，目前4号楼似乎在为装修做准备，大楼一层房间内堆满已拆毁的建筑垃圾。

4号楼一层摆满建筑垃圾。 于丽丽/摄

销售钟瑞（化名）对记者称，4号楼所有权人本是北京城建九物业管理有限公司（下称“城建九物业”），中泰晟华花3000多万租下整栋4号楼大约140套房，租期10.5年。另外，这3000多万也包含另外两栋楼的租赁意向金。中泰晟华的理想目标是将这3栋楼都拿来做运营，但目前其他两栋楼尚有租约未到期。

钟瑞表示，房地产市场上长租业务不少，但有的公司并不规范，譬如有一家公司收取了租客的租金，但该公司却并未给房屋所有人交租金。最后该公司被起诉后跑路，投资者苦恼不堪。钟瑞称，“中泰晟华是规范的，实实在在交了3000多万元租金给城建九物业。”

记者未能看到中泰晟华缴纳3000多万租金的支付凭证。钟瑞告诉记者，支付凭证因为很重要，目前只在其领导手机上存有。记者多次致电城建九物业核实此事，但电话始终未能接通。

中泰晟华是如何运营4号楼的？以一套租金32万元的房源为例，投资者一次性全款支付给中泰晟华。32万元其中的2万元算是装修费，30万元算是租房10年的租金。租房后，投资者不居住，再把房源返过来租给中泰晟华。此后，中泰晟华负责每年支付4.5万元给投资者。

长租房样板间。 于丽丽/摄

钟瑞称，投资满3年时，投资者就能选择是否撤回本金30万元。未撤回本金前，4.5万元的返租费用，将按季度发放，每季度返租约11250元。

如果不选择在三年时撤回本金，满10年的时候，投资者的本金能够返还30万元，加上10年收益的45万元，总共75万元。

记者计算，如果按照投资人本金32万元的话，10年可总共回收75万元，不算时间成本，是实际净赚43万元，而销售的算法是按照本金30万元计算，2万元装修成本没有算在内。

按钟瑞的逻辑，花32万租房，不仅能抽回本金，租3年还净赚13.5万，租10年就净赚45万。这笔买卖着实利润丰厚！钟瑞告诉记者，房源很火热，前不久一位老年人投资320万，一次性租下10套房。

运营方为何不去找银行借更便宜的钱？

安居客显示，今年1月，长椿街附近的二手房均价已超14万元，同比去年上涨18.62%。若在附近租赁30来平的一居室，大概需要4000元至5000元。中泰晟华返租140套房源做运营，前景如何？钟瑞信心满满地表示，“听说旁边锦江之星酒店，营业20年，盈利4个亿。”

不过，钟瑞告诉记者，中泰晟华的利润是微薄的，目前公司是想收到租客的租金后，拿这些租金再去租赁旁边另外两栋楼。钟瑞粗略算了一笔账，中泰晟华租下4号楼140套房按3000万元算，每套房租金大约21万。

按照钟瑞的逻辑，中泰晟华每套房租金成本21万元，租给客户32万元，除去2万元装修款，每套房大概获利9万元，140套房合计获利约1260万元。

投资者花32万元租10年，每个月大约2667元租金。钟瑞表示，中泰晟华把房源返租出去做短租，每月能租4500元至5000元，做日租每天大概300多元。也就是说，除去上述1260万元获利，如果中泰晟华拿这140套房再做短租或日租，还有部分获利，但这要看后续具体的运营情况。

投资者做上述投资是否存在风险？1月6日，京润律师事务所主任张志同律师对记者分析，“二房东对外出租运营，投资者要看二房东有没有转租权。该项目回报周期10年，二房东用什么保证能够兑现承诺资金回报？”

张志同提出，企业为何不首先考虑通过银行贷款来融资呢？毕竟贷款利息要比“租后返租”付给租客的利息低很多。高额回报的背后往往暗藏风险，很多骗局中，往往是用高额回报的方式诱使投资人上当受骗。

而记者算了一下，以运营方的“商业模式”进行简单计算，每年要支付14%的资金使用费给小投资者，而以目前银行经营性贷款的利率来比较，其资金使用费可称“极其昂贵”。

1月5日，资深业内人士杨非（化名）对《华夏时报》记者表示，“包租托管出现问题的不少，破产烂尾的很多。返租返两期后，后面不返的也很多。另外，还有企业一房多卖或多租的。目前，我还没看到将返租做到底的。”

此外，杨非还提到，托管运营引入酒店管理公司，因为周期太长，所以很考验企业的运营能力，一般特别知名的公寓和酒店运营公司才有这个能力。“这里面要注意两个问题，持续运营能力和空置率，另一个是资金监管，别抽逃资金。”杨非说。

悉丁酒店公司股东之一是失信人

钟瑞说，中泰晟华返租后要将房源用来做短租或日租。另外，此前中泰晟华的其他工作人员也对记者说，该项目可能会做民宿。天眼查显示，中泰晟华唯一投资的公司是——2022年11月15日成立的悉丁酒店公司。

天眼查显示，悉丁酒店公司有两位股东，2019年成立的中泰晟华持股90%，同年成立的中泰汇宇持股10%。而中泰晟华和中泰汇宇均由中泰集团控股，分别持股100%和60%。

中泰晟华总部位于北京市，是一家以从事科技推广和应用服务业为主的企业。中泰汇宇位于张家口市，是一家以从事农、林、牧、渔专业及辅助活动为主的企业。

需要说明的是，天眼查显示，中泰汇宇在2022年7月被最高人民法院列为失信公司，也被列为限制高消费企业。2022年10月，中泰汇宇被北京市西城区人民法院列为被执行人，被执行金额大约34万。

此外，自然人金某曾因房屋租赁合同纠纷起诉中泰汇宇。记者从天眼查显示的执行裁定书获悉，法院通过全国网络查控系统及北京法院执行办案系统查询中泰汇宇名下相关财产，包括车房在内，未发现任何可供执行的资产。

中泰汇宇在2022年多次被列为被执行人。天眼查司法解析的数据解析显示，中泰汇宇100%身份为被告，其中17.6%涉案案由是“房屋租赁合同”纠纷，52.9%的案件类型是执行案件，目前处于首次执行阶段的案件有7件，94.1%的案件属地是北京市，其中2022年案件占比最大，为58.8%。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者分析，投资者不要被“高收益”蒙蔽双眼，即使有明确书面约定，也不等于未来能拿回本金或高收益。如果一个企业根本就没有资金，即使法院裁判要支付本金及收益，实际也执行困难。

王玉臣提到，“租后返租”有打擦边球的味道，投资者务必核实经营者详细情况：包括经营者自身资金能力，注册成立时间，实缴资本；是真正的运营公司，还是空壳公司；经营者及股东、关联公司的风险情况，是否是正常经营主体，是否存在诉讼记录或者失信记录等。对于已存在失信记录，被列入最高院失信名单的要慎之又慎。

截至发稿前，中泰晟华未回复采访提纲。《华夏时报》记者致电中泰晟华，但电话提示“您所拨打的用户未交电话费”。

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