北京约有2.45亿平米存量建筑需更新,城市更新是长线投资需“耐心资本”
随着房地产行业从增量时代进入到存量时代,关于城市该如何建造这一命题也在不断变化。近日,北京城市更新联盟联合北京城市规划设计研究院、戴德梁行联合发布了《2022北京城市更新白皮书》(简称《白皮书》),对当前北京城市更新的现状以及未来发展趋势作出了分析。
《白皮书》显示,2022年,北京城市更新成绩斐然,超额完成了目标任务。目前,北京仍有约2.45亿平米的存量建筑属于更新范围之内,行业仍是一片蓝海。城市更新也仍面临多个难题,且资金难题较为突出。那么,城市更新该如何吸引资本参与,让更多企业投入到城市更新中去?
2022年超额完成目标任务
《白皮书》显示,当前,北京存量建设用地和存量建筑规模较大,建成区内需更新的存量建筑约2.45亿平米。其中,中心城区约1.66亿平米。
近两年,北京开始在城市更新板块发力,且成效显著。2022年,北京各类型城市更新项目均超额完成年度任务目标。其中,核心区平房(院落)申请式退租和修缮任务完成2200户申请式退租和1200户修缮;老旧小区改造实现新开工330个小区、新完工205个小区。此外,广受关注的老楼加装电梯项目已经实现新开工1326部、完工467部,危旧房改造(含简易楼腾退)约20.86万平米。
在传统商圈改造方面,2022年,北京基本完成王府井等22个传统商圈改造,打造了4片国际消费体验区,整体塑造了29个城市消费中心,84个地区活力消费圈。
值得关注的是,北京在推动城市更新的过程中,还加大了政策创新力度,为项目推进提供保障支持。例如,建设银行在昆泰商城的改造过程中,为运营单位盈展集团提供了信贷支持,破解了经营权贷款的难题。
中指研究院调查事业部运营总监吴建钦对《华夏时报》记者表示“相比较前两年,2022年,我国城市更新进入稳步推进期,更加强调有序与落地。相关政策均更加强调市场主体的积极性,各地在政策构建的过程中也更加兼顾原物业权利人的利益补偿问题、投资企业的收益平衡问题等,持续探索多元主体间利益分配的平衡之道。”
仍有难点要突破
与一般的建筑开发不同,城市更新对于实施主体提出了关于技术、运营、设计等方面更高的要求。《白皮书》指出,北京的城市更新与其他城市有所不同,要考虑城市发展和文化保护之间的平衡。此外,在城市更新时,也要考虑到“减量发展”。这表明,对比其他城市,北京在城市更新方面具有更大的难度。
《华夏时报》记者了解到,目前,北京在推进城市更新方面仍然有多个难点需要攻破。《白皮书》指出,北京城市更新有3点问题较为突出,分别是片区难统筹、资金难平衡以及产业资源难导入。
在片区更新方面,其一般涉及实施范围内的多种更新类型,需要同时协调各类别项目综合推进,对实施主体综合统筹协调能力提出考验。此外,片区更新一般为已经建成多年、已经形成的既有片区,实施范围内一般有产权主体多样、权属关系不清、项目结构复杂等历史遗留问题,在一定程度上加大了城市更新的难度。
《白皮书》指出,片区综合性城市更新的关键在于统筹,其可以通过统筹空间、利益、实施方面,打通多元主体共同参与的模式,构建统筹规划路径,综合统筹解决城市更新中所遇到的政策层面、实践层面、多方参与、盈利不平等挑战。
至于产业资源难导入这一问题,《白皮书》指出,可以探索多重合作模式,解决在多元主体参与下,不同主体存在的获益程度不一以及成员间的恶性竞争问题。例如,可以明确多方诉求,设立多重平等共商机制,加强横向需求沟通,降低沟通成本。
需要“耐心资本”
综上所述,北京的城市更新是减量、高质量发展的城市更新。因此,其具有资金投入大、回收周期长,盈利空间有限的特点,如何促进资本的加入,为实施主体解决资金的“后顾之忧”是一大难题。
“城市更新项目面对的资金平衡难题可以从资金的两端共同破局,即提升项目外部的融资能力与保障项目内部的资金动态平衡。”《白皮书》给出了解决路径。
例如,企业可以通过发行类REITs产品,回收周期较长的优质物业资产,将其提前变现,这可以有效盘活城市更新企业的存量资产。同时,类REITs作为城市更新金融的一种创新方式,不同于传统的债务融资工具,并不受净资产规模的限制,可以有效提升企业实现轻资产运营的可能性。
针对未来北京城市更新的发展和落地方向,北京市委副秘书长王灏指出,要以北京城市总体规划为统领,以推动新时代首都发展为方向,坚持“五子”联动融入新发展格局,在城市更新上迈出更大步伐,要实施好城市更新条例,继续坚持项目推动、试点先行,并鼓励多元主体参与。
“城市更新是长线投资,需要‘耐心资本’,要继续倾听企业需求,为参与城市更新的企业松绑、减负、赋能。此外,要加快制定配套政策,提高政策的可达性和透明度,助推打造微利可持续的盈利模式,让市场主体敢于更愿意投入城市更新的新蓝海。”王灏如此表示。
值得关注的是,城市更新不仅仅是单纯对于老旧建筑进行翻新、改造及运营,其已经衍生出了其他业务,可以与别的模式进行有机结合。吴建钦对《华夏时报》记者说“随着城市更新业务的广度及深度不断拓展,围绕‘城市更新+’的政策体系也在加速扩建。例如,开发主体将城市更新与住房租赁进行紧密结合,探索‘城市更新+住房租赁’已经成为既解决存量又解决住房供给的新模式。”
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