1月3日，机构统计显示，2022年，上海写字楼市场净吸纳量54.5万平方米，同比回落21%，但较2020年有所回升。2022年上海写字楼市场新增供应体量总计84.4万平方米。其中，过半数布局核心拓展区以及以徐汇滨江和前滩为代表的新型滨江商务区。

从成交区位来看，2022年，以徐汇滨江—前滩—陆家嘴为代表的滨江商务区也吸引了最多企业进驻。而在行业需求方面，金融业重返首位，其中以基金、保险、投资管理、信托期货为主的金融类需求仍持续释放，多为板块内部的升级扩租。上海金融开放持续扩大，金融市场格局日益完善，金融中心核心功能也不断增强。

写字楼租金重返下行通道

1月3日，世邦魏理仕发布的研究报告显示，2022年，上海写字楼市场共录得11个新项目入市，总计84.4万平方米。其中，过半数布局核心拓展区、以及以徐汇滨江和前滩为代表的新型滨江商务区。

2022年，上海写字楼市场净吸纳量54.5万平方米，同比回落21%，但较2020年有所回升。受疫情反复以及封控的影响，租户多表现审慎，续租交易量较往年偏高。而剔除续租交易，升级与扩租合计占比过半，同级或降级搬迁占比20.3%。这主要是因为2022年写字楼租金位于低点利好升级扩租需求，同时新增优质供应集中的新兴商务区，吸引以品质升级为主的租户。而在供需相互作用之下，全市写字楼空置率同比微升0.8个百分点至17.5%。

另据世邦魏理仕统计，2022年全年，上海写字楼租金重返下行通道，租金报价和有效租金较去年同期分别下跌0.2%和1.2%。由于新增供应持续入市，租约到期等多重因素，部分租户转向性价比更高的新兴商务区，年末核心商务区租金同比微跌0.1%,核心拓展区同比下跌0.5%。市场竞争愈发激烈，新项目的报价和有效租金策略也更为激进。

在行业需求方面，金融业重返首位，其中以基金、保险、投资管理、信托期货为主的金融类需求仍持续释放，多为板块内部的升级扩租。上海金融开放持续扩大，金融市场格局日益完善，金融中心核心功能也不断增强；TMT紧随其后，其中以人工智能、大数据为主的新技术、企业资讯服务需求居多。同时，2022年，消费品制造（新能源汽车、奢侈纺织品与化妆品）的需求规模呈扩大趋势，此外生物医药以及专业服务皆录有若干整层搬迁扩租。

徐汇滨江成沪产业集聚新高地

值得注意的是，从成交区位来看，2022年，以徐汇滨江—前滩—陆家嘴为代表的滨江商务区成功吸引了最多企业进驻。其中，金融业仍偏好陆家嘴、世纪大道与花木板块，TMT聚集徐汇滨江与前滩板块，消费品制造业则青睐徐汇滨江与南京西路板块，至此滨江板块全年去化表现亮眼，占比逾三分之一。

在上述滨江商务区板块中，徐汇滨江尤为值得一提。1月3日下午，在由世邦魏理仕主办的“潮涌浦江，畅想西岸”专场活动中，世邦魏理仕研究部华东区负责人陆燕介绍说，徐汇滨江作为黄浦江沿岸规划“两核多节点”空间发展格局中“黄金三角2.0”的重要一环，紧随前滩之后，2021年成为供应快速爆发的元年，预计至2026年将超200万体量、新增供应面积占到存量4倍以上。

公开资料显示，在2035城市目标下，徐汇滨江以西岸传媒港、数字谷、金融城、热力秀场、生命蓝湾、数智中心“一港一谷一城一场一湾一心”核心规划，建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的卓越水岸。而2023年伊始，上海徐汇区即举办了2023年投资促进大会暨重大项目签约仪式，17个重大项目集中签约，涵盖了大健康、车联网、信息技术、汽车、元宇宙以及餐饮等不同领域。

“上海市’一江一河’发展规划，将黄浦江沿岸划分为结合城市核心功能发展需求以及沿江各段资源与发展态势，形成’三段两个中心’的总体结构，并引领滨江商务区强势崛起，徐汇滨江作为由’工业锈带’向’科创绣带’转型发展的卓越水岸典范，已经发展成以人工智能、艺术传媒、科技金融多维一体的产业集聚新高地，成功引育一批行业头部企业，实现群链发展。”陆燕表示。

世邦魏理仕预计，作为中国最大的商业地产市场，上海将有超过1000万平方米的写字楼项目入市。其中，沪西板块新增供应量将占到半数以上。基于此，世邦魏理仕认为沪西市场将迎来重大发展机遇，选择与上海西岸开发（集团）有限公司（以下简称“上海西岸”）签署战略合作协议，并宣布扩大布局沪西市场，增设顾问与交易上海办公楼部西区办公室，为沪西市场发展提供专业支撑。

据公开资料，上海西岸成立于2012年，是经上海市徐汇区人民政府授权，全面负责并实施徐汇滨江地区综合开发建设管理的国有独资企业集团。围绕数字经济、生命健康、文化创意、现代金融四大重点产业，其业务涵盖城市更新、置业建设、文化创意、营商服务、商管运营五大板块。

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