本报记者 李贝贝 上海报道

2022年，房地产市场持续下行，但长租公寓、物流地产等细分领域在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。在房地产新发展模式下，长租公寓、产业园等细分业态也将成为行业新发展趋势。

其中，据机构统计，2022年，上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套，市场平均入住率达86.3%，预计2023年市场存量将达到18.9万套。

2022年国家继续加大对长租公寓市场支持。在上海市场前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房建设等政策的基础上，上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀指出，这些利好政策将有望进一步带动2023年长租公寓的租赁需求。

长租公寓大宗交易活跃

1月10日，仲量联行最新数据显示，2022年，上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套，市场平均入住率达86.3%，预计2023年市场存量将达到18.9万套。随着更多优质长租公寓项目的加快入市，以及如健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善，上海长租公寓市场呈现出规模化、社区化和品质化的特点。

同时，2022年，四支保租房公募REITs成功发行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验，也带动了长租公寓市场的投资活跃度。

记者看到，目前公募REITs市场中，保障性租赁住房项目已有4单，无论是产品数量还是市值份额均已初具规模。其中，2022年12月9日，华润有巢REITs上市当天就大涨16.84%，成交额为1.86亿元。

2022年12月8日，证监会再明确，要进一步扩大REITs试点范围，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房等领域。在保障民生的同时，进一步激励租赁住房项目的开发。在近期的采访中，万科总裁祝九胜也表示，最近监管层对REITs的表态对不动产运营方来说是个利好，相当于90年代中期按揭政策的出台。

值得注意的是，在上海2022年投资市场中，长租公寓亦占据重要地位。据仲量联行统计，2022年全年上海投资市场共录得74宗交易，成交量约836.4亿元，相较于2021年全年约1,083亿元的成交量，同比下降22.8%。

其中，办公物业依旧在成交资产类型中占据主导位置，成交金额占比为64.3%，成交宗数占比为50%。而除办公以外，长租公寓受到了投资者的追捧，2022年全年大宗成交总数74宗中有15宗均为长租公寓，占比名列第二，较往年增势明显。随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型的更具多元化，预计2023年长租公寓市场的交易会更趋活跃。

公开资料显示，2022年国家继续加大对长租公寓市场支持。在上海市场，在前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房的建设等政策基础上，上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。

在盛秀秀看来，这些利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。“未来，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。”盛秀秀向《华夏时报》记者表示。

物流地产、产业园区租赁需求复苏

长租公寓之外，2023年，产业园区、物流地产等类型物业也被认为将备受追捧、成为投资新动向。

据仲量联行统计，2022年四季度，上海产业园区净吸纳量录得4.8万平方米，2022年全年共计录得26.9万平方米。大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略，加之近期疫情影响，致使其决策周期延长。新能源汽车等战略性新兴产业持续活跃，继续引领上海产业园区市场的租赁需求。

新增供应方面，上海四季度共有五个项目竣工交付，总建筑面积29.1万平方米。较大的供应量使得上海产业园区整体空置率上升至12.6%。考虑到租户较为谨慎的态度以及近期疫情高发，业主预期有所调整，四季度整体租金小幅下降0.2%，基本维持在4.6元每平方米每天的水平。2022年全年，上海产业园区租金表现保持平稳，小幅上涨0.8%。

同时，2022年第四季度，上海物流地产租赁活动保持稳定，净吸纳量录得10.2万平方米，全年上海物流地产净吸纳量为33.7万平方米。2022年全年共录得5个新项目完工入市，交付了超过33万平方米的物流空间。与2021年大部分新增供应集中在金山子市场相比，2022年的新增供应分布在松江、青浦、奉贤和金山等多个子市场。

《华夏时报》记者看到，2022年底，首单民企REITs正式落地：12月26日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金获得证监会批准。这将是第三只上市的仓储物流公募REITs，也是国内第一只民企REITs。

2023年将有总体量接近66万平方米的6个新项目交付入市。仲量联行预计，随着上海度过疫情高峰期，对物流地产的租赁需求也将出现复苏。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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