2023年伊始，住建部罕见密集发声，率先向2023年的楼市注入一剂“强心针”。

1月5日晚，央视“新闻联播”播出了对住建部部长倪虹的专访。倪虹指出，2023年住建部的工作核心是“精准”，要因城施策、精准施策，提振市场信心。他表示，对2023年住房城乡建设工作充满信心，对房地产市场企稳回升还是很有信心。

6日，新华社、《人民日报》《经济日报》也都刊发了对倪虹的专访。在访谈中，倪虹表示，做好2023年房地产工作可以概括为三句话：增信心、防风险、促转型。当前，房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。

“倪部长的采访既是对相关行政管理部门的政策指引，也是向市场传递明确的政策信息，同时也是房地产市场预期管理的重要组成内容。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向《华夏时报》记者解读。

稳定需求，目标“精准”

2022年以来，在“房住不炒”的大背景下，中央多次强调支持刚性和改善性住房需求，这一政策基调也将延续到2023年。

在多个访谈中，倪虹都强调2023年经济工作、住房和城乡建设工作必须在“精准”上下功夫，并阐述了楼市“精准施策”的具体内容：对购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对购买第二套住房的要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对购买三套以上住房的原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。同时增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，让新市民、青年人更好地安居。

1月5日“新闻联播”采访播出前，正逢央行、银保监会当日出台新政，允许新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。仅在国家统计局进行月度统计商品住宅销售价格变动的70个大中城市中，至少有38个城市可以自主下调房贷利率，大多为三四线城市。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，此次政策为住房工作和两会住房政策明确了总的思路，构建了三类住房需求的差异化政策。首套房的政策支持力度明显加大，这也是基于住房市场对内需和防风险两个领域的重要作用。对于二套住房和三套住房，政策也明确了支持和不支持的差异化政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则对《华夏时报》记者表示，刚需、合理改善等住房需求一直是政策支持的方向。即便是在楼市比较火热的时候，这样的基调从来没有变过。但是，当前不管是住房需求的能力还是对住房市场的预期，比过往任何时候都疲弱。此时住建部重申这一点，与央行出台的政策是一致的，就是要创造出政策红利，引导和改善市场的预期，降低购房消费的门槛，尽快让楼市需求端稳定下来。

防风险，要“慢撒气”

除了稳定楼市需求外，另外一个备受外界关注的重点就是防风险。

12月底召开的中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。值得注意的是，往年房地产内容大多放在民生的框架下论述，但今年是被放在重大经济金融风险下论述的，充分说明防范风险工作成为房地产的一项重要工作。

这背后，是2022年房地产市场下行的现实。根据中指研究院报告，2022年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降将近40%，绝对规模降至2015年以来的最低水平。克而瑞研究中心报告显示，2022年全年百强房企累计实现销售总额64622.2亿元，同比下滑41.6%。

因此，在化解房企风险的策略上，倪虹提出以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险，重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷，满足合理融资需求。

李宇嘉认为，作为防风险的策略，“慢撒气”实际上指的就是房地产“软着陆”和风险的有序释放。要允许房企、城投公司或者项目被收购、被兼并、破产重组，这个过程中肯定有阵痛，但只要这个阵痛还可以忍受，不引起大面积的市场恐慌情绪、老百姓信心崩溃，就可以实现“慢撒气”。

严跃进向本报记者解释，用到“慢撒气”这个词其实就是说这辆“车”出现了漏气的问题，但不能让它“爆胎”——也就是说，实际上承认了当前房企出现一些资金压力，但是不能让它演变成重大的风险公开化，否则投资人、银行就会更加担心，反而造成风险的增加。

倪鹏飞指出，目前房地产市场的风险还是局部的，即供给端个别房企的风险，加大力政策度加快政策速度是可以化解的，但是要做到精准“撤弹”，技术难度还是比较大的。

还有什么“大招”可用？

根据国家统计局公布的数据，截至2022年11月，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.3%，降幅有所收窄，房价指数环比上涨的城市也从10月份的10个变为16个。一定程度上，这一数字显示了四季度“三支箭”政策确实起到了修复楼市悲观预期的作用。

不过，从全国整体来看，房价还没能真正止住下跌趋势。尤其是，各地实际已经针对三类住房进行了差异化调控，甚至在第三套住房的认购中，部分城市也落实了相对宽松的政策。目前全国已有超过100多个城市首套房房贷利率下调到了4.1以下，但市场的信心依然没有完全恢复。

在“精准调控”的要求下，要真正找回房企、购房者、新市民、青年人对楼市的信心，还有什么“大招”可用？倪鹏飞向本报记者指出，目前政策还可以向四个方向继续宽松：首先，对购房资格认定，尤其是对非户籍居民购房资格认定还可以放宽；其次，首套、二套的利率还可以再降，可以降到4%、3%左右；再次，调整一手房交易契税，可以考虑适度降低，并且授权地方政府确定降低的截止时间；最后，还可以适度降低交易的中介服务费费率。

他认为，今年的房地产市场销售量将从2021年的18亿平米降到2022年的14亿平米，但事实上还没有达到真正的底部。如果能够稳住价格，未来几年再降2亿—4亿到10亿—12亿平米，房价收入比也下降至接近合理的区间，可能才是真正实现“软着陆”的重要标志。

中原地产首席分析师张大伟则提出，尽管许多城市首套房房贷利率下调，但房地产热点城市，特别是一线城市，目前都没有执行低于4.1的房贷首套利率。市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度的政策。

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